小区失窃时有发生

　　桃女士家住江信国际花园1号楼A栋，6月11日早上，她发现头天晚上自己用链条锁锁在楼道内的自行车不见了，只剩下半截被剪断的链条挂在楼梯上。当即，桃女士将此事告知门卫。门卫称，他们会立即向江信国际花园的物业管理——江西五合华居物业发展有限公司反映，两天内给予答复。

　　至6月14日，桃女士未接到物业公司的任何电话，业主于是再次找物业公司反映被盗情况。次日，江西五合华居物业发展有限公司的主管熊先生才联系上业主，经协商，熊先生承认当时的监控摄像头没有开，然而他却认为，物业公司不负有任何责任。

　　本报109期曾报道莱茵半岛花园小区30多户业主百辆车被盗，为方便莱茵半岛三期工程人员出入，开发商私自在西边围墙处开了一扇小门，为此留下安全隐患。然而开发商与物业皆称，小区内安全设施不全及私开小门等事情与自己无关，物业对失窃物不负有责任。

　　隆兴小区的业主甚至在业主QQ群里发出群公告：5月12日小区14栋4单元401室被盗！损失巨大，这个小区晚上睡觉注意关好门窗，有条件的养条狼狗！

　　上述情况说明，小区业主被盗之事，目前时有发生。

　　物业责任与履行条约关联

　　面对南昌住宅小区内一次又一次的失窃，人们不禁发问：业主财物被盗之后，物业公司到底该不该承担责任？

　　南昌市物业管理协会主任晁振宇认为，小区被盗事件的发生，首先应该依靠政府公安机关打击犯罪活动、强化社会治安管理来防范并承担责任。物业企业不具备行政执法功能，单靠物业公司制止车辆丢失是无能为力的。而目前国家制订的相关物业管理条例也只规定物业公司协助公安机关开展安全防范工作，而不能代替公安机关来打击犯罪活动。晁振宇认为，物业履行了其所有合同约定后，小区发生失窃事件后物业不需要承担责任。

　　据晁主任介绍，目前物业公司的门卫、保安人员一律改称为公共秩序维护员。所谓公共秩序维护员，即只能对安全起到协助作用，规范自己的服务、限制无证人员出入小区、做好相关巡逻工作。仅以发生在江信国际花园自行车失窃事件为例，物业管理人员需要做的是保证小区各项工作在正常的状态下，调出监控录像协助公安机关破案即可。但如果因为物业本身存在失误，如监控录像在案件发生时未正常开启，则属于物业工作过失，需要承担相应的责任。

　　有业主提出疑问：既然一般情况下业主失盗而物业不需要负责，那么小区物管所提供的安全保卫这一项服务内容到底是哪些？晁主任介绍到：小区安全保卫，主要包括4方面的工作——首先是大门岗24小时的值班，主要负责对外来人员、车辆及大重物品出入等的登记；其次是巡逻岗，根据物业与业主委员会的约定，提供每天16至24小时不等的服务，按合同约定定时巡逻；另外是监控岗，即负责监控摄像头、监控调度室的管理工作，保证按照合同约定的时间开启监控设备；再就是停车位的监管。物业在以上四个方面完全履行了合同约定，则视安全保卫工作全部完成。此外再出现失窃事件，物业公司无需承担任何责任。

　　业主可另行约定服务

　　车辆停在小区里丢了，该由物管公司赔，还是业主自认倒霉？车主与物管公司之间到底是保管关系还是租赁关系？对此，目前法律法规都没有做出明确规定。正因为如此，截至目前，小区内车辆被盗，物管公司该承担什么样的责任，全国各地一直争论不休。然而在珠海，这个问题的争论已有定论——珠海市综治办、建设局、公安局和物价局四部门联合发出通知，从2007年1月1日起，珠海市所有物业管理项目的车辆实行出入发卡登记制度，一旦失窃，物业管理企业承担疏于管理的责任。

　　江西赣维律师事务所陶小泉律师指出，物管和业主的关系有3种理解：一是租赁关系，业主丢了车与物管无关；二是物业管理关系，只要物管能提供证明有巡逻和交接班制度，是有序管理，对在巡逻间隙发生的丢车事件也不负责任；三是保管关系，小区车位作为业主的公共财产，交钱委托物管保管，那么丢了车就是物管的过错。因此，业主首先应该充分了解自己物业合同的细则，明晰物业公司要做的具体事情。

　　显然，这三种关系的物业费标准不尽相同。晁主任告诉记者，物业的收费一般分为公共服务费、专项服务费及特约服务费，目前一般小区只收取公共服务费，而有电梯、中央空调及其他大型设备的小区会增加专项服务费，对于有特殊需要的业主，可以自行提出特约服务费，比如可与物业达成车辆保管关系，让物管对自己的物品负全责。随着服务级别的提高，收取的费用自然大额增加。因此，考虑到经济因素，一味地追求过高品质并不能被更多业主接受。

　　相关人士表示，保管费与场地使用费不是同一概念，业主车辆保管费用应该由业主代表大会与物管部门共同商定，同时可以约定双方分类收费，签订合同，约定保管义务。陶律师建议，业主们可以根据自己的经济状况及实际需要，在物业管理服务合同中约定“业主被盗，物管公司负有责任”的条款，这样，就可以促进物管公司更具有责任意识和安保意识，也有助于小区业主的生命和财产的安全。

　　本刊记者熊凤玲